No todas las propiedades con buena ubicación o zonificación tienen verdadero potencial. Tampoco todas las que hoy generan baja rentabilidad están destinadas a ser desechadas. La clave está en saber leer más allá de lo evidente.
En RE Propiedades, tras más de 25 años de analizar terrenos industriales, comerciales e institucionales en todo el país, hemos identificado factores concretos que permiten detectar si un inmueble posee potencial estratégico para reconversión, revalorización o reposicionamiento.
Este checklist es una herramienta práctica para propietarios institucionales, empresas y family offices que desean evaluar si vale la pena iniciar un estudio HBU (Highest and Best Use), o si al menos deben hacerse nuevas preguntas.
¿Cuándo una propiedad merece ser repensada?
Antes de vender, desarrollar o dejar inactiva una propiedad, vale la pena revisar estos puntos clave. Si su inmueble cumple con al menos 3 o más, es muy probable que esté subutilizado o que tenga un uso mejor y más rentable por descubrir.
Checklist: señales que indican alto potencial
- Zonificación flexible o mixta
Las zonificaciones que permiten más de un uso (residencial + comercial, industrial + equipamiento, etc.) abren la posibilidad a usos alternativos con mayor retorno.
¿Tiene su propiedad usos Múltiples o zonificación compatible?
- Ubicación cercana a ejes de crecimiento urbano
Proyectos de transporte masivo, polos de salud, zonas de renovación urbana o ejes logísticos suelen elevar el valor potencial de suelo antes subutilizado.
¿Está su predio dentro de un radio de influencia urbana futura?
- Infraestructura consolidada o fácil de ampliar
Las propiedades con acceso a servicios básicos, vías de tránsito o terrenos colindantes con posibilidad de integración tienen más opciones de desarrollo mixto o escalable.
¿Cuenta con factibilidad de servicios o posibilidad de anexar predios vecinos?
- Alta tasa de vacancia o baja rentabilidad actual
Un bajo rendimiento financiero, sin una causa estructural grave, suele indicar que el uso actual ya no responde a la demanda real del entorno.
¿Tiene una vacancia prolongada o renta inferior al promedio del mercado?
- Entorno cambiante o en transición
Si el perfil del barrio ha cambiado (ej: zona industrial que ahora recibe colegios o comercios), puede que el uso más rentable ya no sea el actual.
¿Se están desarrollando nuevos proyectos de distinto tipo cerca de su propiedad?
- Terrenos o construcciones sin regularización técnica
Algunos activos tienen limitaciones normativas o arquitectónicas que frenan su desarrollo, pero que con un replanteamiento técnico pueden transformarse en oportunidades.
¿Cuenta con una edificación antigua o un terreno sin habilitación formal?
- Demanda insatisfecha en la zona
Zonas con alta demanda de vivienda, salud, educación o comercio, pero con poca oferta formal, pueden abrir espacio a desarrollos dirigidos.
¿Hay indicadores de déficit o demanda insatisfecha en el entorno inmediato?
¿Qué sigue si detecto varias señales?
Una propiedad que cumple con varios de estos criterios no garantiza automáticamente una reconversión exitosa, pero sí justifica iniciar un análisis técnico más profundo.
Ahí es donde entra un estudio HBU: una evaluación especializada que modela distintos escenarios de desarrollo, identifica usos alternativos y proyecta el valor futuro en función de la demanda real, la normativa y la estrategia del propietario.
¿Por qué este checklist es solo el inicio?
Porque no todos los proyectos necesitan ser ejecutados de inmediato. Algunos solo requieren ser entendidos con otra perspectiva. Y eso —precisamente— es lo que hacemos en RE Propiedades: transformamos activos físicos en decisiones estratégicas.
¿Desea saber si su propiedad tiene un potencial mayor al que hoy está expresando?
Converse con nuestros especialistas en estudios HBU y reciba un diagnóstico preliminar, técnico y confidencial.
Contacto www.repropiedades.com/hbu
